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公摊面积要取消?先别急着激动,最新解读来了
作者:林师义 2019-02-24 11:19 来源:ygf
[提要] 能不能取消公摊面积,怎么处置公摊面积,还是得看政府会出台什么样的政策,保障购房者的利益。

★阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

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公摊面积引热议

最近,关于公摊面积的消息刷屏了,2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》特别引人注目,因为其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这话什么意思呢?就说是,住宅建筑交易不包括公摊面积了。

这是多少人梦寐以求了许多年的事情啊,于是一时间许多人喜大普奔,当然也有不少人觉得,羊毛出在羊身上,该是你的怎么也跑不了。

不论如何,能取消公摊面积确实是一件好事。但是,公摊面积真的要开始取消了吗?

先别激动,事情没有那么简单。

事情没那么简单

23日晚上,央视在微信公众号上发表了一篇标题为“‘公摊面积’要取消了?这事儿没那么简单”的文章,对这次公摊面积刷屏作出了回应。文中说,《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范,规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。

你看,这个征求意见稿,其实征求的只是对一项工程建设标准规范的意见,未来约束的也是工程建设行为,约束对象是建设单位,跟我们其实没多大关系。

我们再来看住建部官网挂出的文件:

文件中明确表明了,《住宅项目规范》征求意见稿本身只是一个工程设计规范,工程规范是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。所以说,这份征求意见稿通篇都是在讲工程规范的,而非关于商品房交易的规范,更谈不上法律。

因此,公摊面积要不要取消,什么时候取消,真的还是未知数。

公摊面积有多坑

“公摊面积”这个销售概念源自香港,脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花(期房)”的售楼模式,2013年起香港转向以套内面积计价的销售模式。

在我国现行的《商品房销售管理办法》中,规定的是商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。而目前的购房合同中,大多数情况是开发商前期宣传以建筑面积来计价,签订合同时,又基本上按照套内面积来计价,所以,其实房子的总价实际上是不变的,并且这种计算方式的改变,也和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实也并没有冲突。

话虽如此,但依然给人一种我这钱白花了的感觉。

因为,公摊面积真的很坑!

在我国大部分省市,目前购买的房屋面积包括两个部分:即:套内面积+公摊面积。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。

这就意味着:你花更多的钱,其实能得到的实际面积并没有那么大,甚至缩水不少。

比如说,你花钱买了一套180平方米的房子,但实际上你的实际面积只有120㎡,多出的那60㎡就是公摊面积,这多出了一个房间的空间,又不是属于你自家的,但是钱还得花,不过毕竟是公共设施,对你也有好处,花点钱就花吧。

但是,我国并没有出台规定,公摊面积的上限是多大,这就有了很大的发挥空间,不少开发商把公摊面积做大,而且公摊区域也没有划分标准,开发商又可以随意划分,甚至公摊面积还被拿来私自盈利,这对购房者来说就很不公平了。

公摊面积的矛盾

不过,如果真的取消公摊了,就一定全是好处吗?

恐怕不好说。俗话说得好,羊毛出在羊身上,没有了这部分的收入,肯定会在其他方面提高一点价格,兴许房价还会涨一点呢,这么可观的盈利点,哪有开发商会轻易放弃的?

而且真的要取消的话,那也有一个问题,已经买房了的,该怎么办?能退钱吗?恐怕不容易,到时候又是一场长时间的拉锯战。

公摊面积有好有坏,太大了花钱太多,太小了也不利于公共设施的布置。我们在买房的时候,可以适当地规避这些陷阱。比如,公摊面积相对合理的房子,其得房率合理范围在75%-85%之间,购买时,可以与开发商约定,如果公摊面积超过了一定的幅度,就可以退房。交房之后,我们自己也要去请专业的测量机构来测量,以做到心中有数透明公开。

不过,总不能什么事都让我们自己做,让我们自己提防,因此,能不能取消公摊面积,怎么处置公摊面积,还是得看政府会出台什么样的政策,保障购房者的利益。





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