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珠海楼市:珠三角新机遇,大湾区新热土
作者:林师义 2019-09-29 15:38 来源:易购房
[提要] 珠海这个小城,有何魅力让全国人为之倾倒?

  对于珠海,有人用这样一句话来评价:珠海不是珠海人的珠海,不是广东人的珠海,也不是东北人的珠海,而是全国人民的珠海。

  这其实跟海南有着异曲同工之妙,海南同样不止是海南人的海南,更是全国人的海南。

  理解这句话的关键就是——房地产。

  本期我们就来分析一下珠海的楼市,看看这个小城,有何魅力让全国人为之倾倒?


  房价上升史

  珠海楼市的风云变幻,其实跟整个房地产的发展息息相关。

珠海历年房价趋势

珠海历年房价趋势


  1980年,是中国房地产的元年,也就是这一年,商品房的概念横空出世,同年,作为经济特区的珠海,当地首个房地产项目银海新村动工,它开启了新中国商品房住宅建设的帷幕。

  那一年,珠海的房价只有500-1000元/㎡。

  1997年,尽管金融危机肆虐,但珠海的楼市还是挺住了,突破了2600/㎡的大关。也就是这一年,珠海房地产市场开始有了小区花园的概念。

  2004年,中国房地产上涨周期来临,房价也正式迈入上涨的轨道,而以金地集团为代表的一批全国知名品牌房企也开始进入珠海试水。

  到了2005年,珠海的房价已经直逼“4字头”,这成了一个里程碑事件。也就是从这一年开始,人们发现,房地产居然还有投资功能,从此房价一骑绝尘。

  2007年,这一年可以说是珠海楼市zui猛的一年,因为这一年,珠海的一手商品房销售面积达到了321万㎡的历史新高,一手商铺住宅销售也创下了306万㎡的新记录。

  2009年-2010年,珠海的房价从7千多到过万,只用了一年,从此以后,珠海的房价就稳定保持在万字头以上。

  到了2016年,珠海全面取消了限购,房价也突破到了2万元/㎡大关,两万元时代正式来临。

  2017年-2018年,是珠海楼市zui疯狂的一年,因为随着粤港澳大湾区概念的提出,以及港珠澳大桥的即将竣工,全国各地的资本不断涌入珠海,珠海金湾区的房价直接突破3万元/㎡大关。

  十年间,珠海房价从2008年的6920元/㎡,直接飙升到了2018年的2.68万元/㎡,翻了4倍之多。


  魅力之城

  以我们现在的角度来看,珠海不过是一个二线城市,为何房价也会这么凶猛,涨势不输一线城市呢?

  这就要从珠海的自身优势说起了。

  1、珠海是经济特区

  虽然现在来看,这个经济特区有点名不符实了,但在以前,那可是实打实的金字招牌。

  在特区的光环照耀下,珠海的城市开发极为迅猛,尤其是旁边有个一夜崛起的深圳作为样板,人们把新的希望放在了珠海,许多资金涌入珠海,大兴土木。特区甫立,房价是zui容易受影响的,看看海南就知道了,而珠海也不例外,房价节节攀升。

珠海大剧院

珠海大剧院


  2、珠海旁边是港澳

  临近港澳,本身就自带一种特殊的光环,深圳就是一个例子。珠海与港澳这两个具有国际影响力的特区相邻,无形中提升了珠海的地理价值,尤其是许多港澳同胞看到了珠海有着相对港澳更加便宜的房产。

  例如澳门,人均GDP为12万美元排名世界第二的澳门人,在珠海的房价面前可以说是降维打击。

  据统计,2003年港澳同胞在珠海买房的比例将近4%,到了2005年就涨到了13%。其中的横琴更是显眼,港澳客户群体比例甚至超过了50%。众多投资客正是对珠海的未来抱有信心,所以早期就布局地产投资,直接拉升了珠海的房价。

  3、珠海旅游业兴旺

  珠海直临大海,海岸线长604公里,有大小146个岛屿遍布全市。因为具备了宜居的气候以及良好的城市环境,珠海成了全国人民喜爱的旅游目的地,旅游业在珠海经济发展中占了很大的比重。

珠海


  2018年,珠海接待游客2778.27万人次,如此庞大的人群,不仅带动了旅游业,同样带动了珠海地产业。就跟海南一样,许多外地人在珠海旅游之后,还不忘在珠海买套房。

  外地人在珠海买房有多猛呢?以横琴为例,2019年4-5月,据统计横琴有近45%的房子被外地置业客买走,而本地人购买的比例占21%左右,也就是说,珠海大部分房子,其实都卖给了外地人。

  倍受追捧的市场表现,使得珠海的房产业在经济中的比重越来越大,zui直接的表现就是,2015-2017年,珠海土地财政依赖度从73.5%、81.9%上升到136%。


  前景如何

  2018年到今年上半年,是我国出台楼市调控政策zui密集的一段时间,尤其是今年上半年,调控政策达251次。这么密集的调控,使得很多人对于在珠海买房抱有疑问:现在还是入手的好时机吗?

  业内有句话说得好,房价永远是昨天的便宜。同样的,时机永远是错过的好。

  我们从珠海现在以及一些未来的发展趋势,就可得出结论。

  经济:

  经济表现,直接关系着人们对于一个地方的期望值。

  据珠海市统计局发布的《2019年上半年珠海经济运行简况》数据显示:2019年上半年,珠海完成地区生产总值1483.25亿元,同比增长7.0%,增速分别高出全国、全省0.7个和0.5个百分点,增速居全省第3位。

  据广东省统计局公布的zui新数据来看,珠海GDP从去年排名第10升至第9。此外,珠海的GDP增长率已经连续两年超8%以上,增速超过深圳!

  很明显,珠海有着健康的经济运行状况,未来几年都会是稳健发展的,也正是因为经济运行良好,在 《中国可持续发展评价报告》中,珠海排名全国前列。

《中国可持续发展评价报告》


  人口:

  业内有句经典名言——短期看政策、中期看土地、长期看人口。

  人口是维持一个城市发展的基础,也是楼市的支撑。近年来,珠海都在保持着较高的人口增速,有数据表明,珠海2017年增加9万人,2018年增加12.57万人,增速高达7.12%,远超广深(3%左右),人口增长率排名全省前列,被称为全国人口增长zui快的城市。

  2018年末,珠海常住人口189.1万人,比上年末增加12.56万人,增长7.1%,创下近5年新高。

珠海人口增速情况

珠海人口增速情况


  另外,珠海的人口结构中,18~54岁适龄劳动人口占比均超过90%,这说明了珠海是一座非常年轻的城市,不仅各大产业有接班人,楼市也有继承人。

  而且珠海还在积极引进人才,去年就引进了2.7万人,增幅达50 .4%,人才占常住人口的比例为24.62%,在大湾区内仅低于深圳、香港,位居第三位。

  在《广东省人口发展规划(2017-2030年)》的规划中,提出将适度增加城市人口集聚,明确把珠海定义为大城市,至2020年,珠海人口规模高达500万。可以想见,这是多么庞大的市场!

  购买力:

  与其他城市房价高居民购买力不足相比,珠海的居民购买力是比较高的。

  2018年,珠海的人均收入为7253元,人均GDP在广东位居第二,而珠海的房价均价是2.2万左右。

珠海人均收入排名

珠海人均收入排名


  在国际上,房价和收入的国际标准比是3-6倍,因此,从这个角度来说,珠海的楼市相对比较健康,居民也有足够的能力,可以为楼市买单。


  珠海前景

  在珠三角,有三条跨海桥梁,分别是深中通道、港珠澳大桥和深珠通道,珠海占了两条。

珠三角三大桥

珠三角三大桥


  其中港珠澳大桥在2018年10月24日通车之后,该年11月开始,珠海楼市销售量突然剧增,从之前每月稳定在1500套左右的成交量,上涨到2200套以上,环比增长50%以上。

珠海楼市2018年11月成交量

珠海楼市2018年11月成交量


  不难想象,规划建设中的深珠通道,建成后将会给珠海楼市带来怎样的刺激。

  随着粤港澳大湾区战略的推进,第一经济大省不会允许珠江口两岸的不平衡格局继续保持下去,西岸的将来,必定会出现一个可与广深鼎足而立的中心城市,而这个角色,唯有珠海可以胜任。

附:珠海购房政策

珠海购房政策



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