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珠海:百年香洲,置业热门之地
作者:林师义 2019-10-05 14:53 来源:易购房
[提要] 香洲区,是珠海城市的发源地,是珠海的底蕴所在。

香洲,珠海的发端地

 

香洲区,是珠海城市的发源地,是珠海的底蕴所在,担负着珠海市政治、经济、文化、交通和金融中心的角色。

 

香洲开埠起源于20世纪初的清政府“新政”时期,当时清政府鼓励华侨实业家回国投资,其中侨商伍于政与秀才王诜两人见香洲所在区域交通便利,位置优良,便商议在此开埠。香洲埠香山场和九洲洋之间,因此命名为“香洲商埠”,从此,珠海主城区“香洲”的名字,就这么流传下来了。

珠海三大行政区 


香洲的历史从香洲湾开始,这里正是香洲渔港的所在地,在地理上,香洲南面与澳门相接,东部可从水路前往香港,北面是中山,这也为香洲的商业贸易提供了良好的环境。

 

改革开放后,香洲渔港曾在政府的力导下,经过了多次的改造和修缮,新时代的香洲渔港,成为了珠海乃至省内的重要渔货补给地。

 

经过近百年的发展,时代对香洲湾有了更高的要求,香洲渔港也在2016年搬迁至洪湾港,作为曾经的渔货补给地,这个功能终于迎来了终结,而作为国际旅游湾区,香洲湾的舞台才刚刚开始搭设。

 

香洲的经济

 

珠海有四个区,分别为斗门区、金湾区、横琴新区和香洲区,香洲作为珠海的老牌区,一直以来都是许多珠海人置业生活的首选地,而且多年的发展也有了深厚的底蕴。


凭借着过去30多年积累的优势和完善的配套,香洲区目前依然是珠海工业的主要阵地,再加上粤港澳大湾区的发展契机以及港珠澳大桥的建成通车,香洲区在其他区之中仍然保持有强大的吸引力。

 

2018年,珠海三个行政区中,香洲区依然是一家独大, GDP达1902.06亿元,离2000亿元大区也只差临门一脚,遥遥领先于珠海其他区。

2018珠海各区gdp及增速 

2018珠海各区gdp及增速


不过作为老牌区,香洲的弊端就是受土地资源的瓶颈所限制,很多方面已经到了饱和的状态,经济增速上略显缓慢,在珠海各区中排名靠后。

 

新老香洲,各有新活力

 

如今的香洲,分为老香洲和新香洲。

 

新老香洲区域

新老香洲区域


老香洲是珠海的老城区,也是珠海目前居住人数最为密集的区域。经过多年的发展,老香洲虽然在商业和生活上具备了较完善的功能,但是,老香洲旧住宅多,改造起来成本大,这也成了制约老香洲进一步发展的阻碍。

 

不过近年来,香洲启动了多个旧城改造项目:2015年6月香洲辖下的吉大街道开启吉大江村改造,该年9月7日城市之心正式动工;2018年3月,吉大旧村搁置16年的改造项目也已取得新突破;2019年6月11日,香洲区三年改造计划正式曝光,其中包括16个城中旧村改造项目、32个旧厂房改造项目、15个旧城镇改造项目。

 

旧城的改造,无疑会为香洲的发展带来更多机遇,最先得利的便是香洲的商业配套。

 

过去的香洲,尤其是老香洲,商业配套虽然有,但是规模小,也太过分散,形不成集群效应,直到近几年来,老香洲启动了一批旧城改造项目,也由此催生了多个大型的商业购物中心。

 

早在2016年就已曝光的优特绿城·桂语香山是老香洲的首个综合体项目,这个项目涵盖了高端住宅、公寓、写字楼和购物中心等物业,填补了老香洲综合体的空白,并且也将成为珠海对标国内一线城市的新名片。

优特绿城·桂语香山效果图 

优特绿城·桂语香山效果图


除了优特绿城·桂语香山,还有其他的大型综合体项目陆续开工,这将会改变老香洲以前商圈规划不足、硬件和交通配套等问题,使老香洲的居住环境得到质的飞跃。

 

老香洲很忙,新香洲没有闲着。

 

新香洲是在老香洲的西边新开发的一片市区,地处珠海的中心腹地,在地理位置上更为优良。过去的新香洲所在区域,是地广人稀的,投资价值也不大,然而在政策的支持下,新香洲已然成了集政治、经济、文化体育于一体的行政文化中心。

 

相比于老香洲的安逸和浓厚的生活养老气息,新香洲显然更加适合工作奋斗。作为珠海的行政中心,目前新香洲已经聚集了香洲区府、市法院、市人民检察院、行政服务中心等政府机关单位和事业单位,这也为新香洲日后的商业发展奠定了人气基础。

 

之前新香洲主要还是以旺角百货、仁恒星园商业街、华润万家、山姆会员店等形成核心商圈,不过新香洲作为行政中心,区域内人气旺,住宅区体量大,已有的商业配套略显单薄而较为分散,满足不了新香洲的需求,新的商圈也就应运而生了。

 

已经开业的奥园广场,是一个建筑面积46万㎡的新香洲商圈首个大型商业综合体,它的到来会大大改变新香洲的商业发展格局。此外,还有一些写字楼的开工,为新香洲未来的金融贸易提前布局,新香洲的价值也得到了挖掘。

奥园广场效果图

奥园广场效果图

 

楼市大有可期

 

珠海楼市政策近年来兜兜转转地变化,2011年11月1日"双限"开始登陆珠海,虽然一定程度上抑制了楼市的疯狂,但是时隔不久,珠海于2014年9月26日松绑“双限令”,到了2016年2月份,彻底取消了限购政策。受整体的大环境影响,香洲的房价有升有落,不过随着新香洲的开发,以及粤港澳大湾区的设立,未来香洲的房产将会成为一个香饽饽。

香洲新楼盘房价近5年走势分析 来源:中国房价行情网 

香洲新楼盘房价近5年走势分析 来源:中国房价行情网


除了外部因素,香洲内部靠什么拉动房价?

 

在过去,香洲虽然身为主城区,但是对外的交通上存在着一些跟不上时代的毛病,不过,这几年来,珠海在香洲下了大力气,着力改善这些弊端。

 

香洲已经在规划构建更多元更方面的交通网络,2017年12月,兴业快线(北段)正式开工,这条路线将珠海主城区和深中通道、港珠澳大桥对接起来,为香洲提供了方便前往港澳、深圳的通道。

珠海交通项目一览

 

除了兴业快线,另外还有香海大桥和香海大桥支线在建造之中,预计2020年完工,届时,香洲和斗门以及中山市的坦洲将会在交通系统上相连起来,使三地居民出入更加便利。

 

香洲承担着珠海经济发展主力军的角色,总部经济和楼宇经济是大头,这就需要足够多的写字楼、商业广场来吸引投资者入驻和人才来生活,为此香洲可谓是下足了功夫。

 

除了前面提到的奥园广场等商业中心,还有时代保利中环广场百家达国际广场仁恒滨海中心等项目也在如火如荼的进行中,这几项工程建成后,将组成大型城市综合体集群,未来有望成为珠海商贸发展的增长点与辐射点,甚至改变主城区的商业格局。

 

前有商圈,后有交通,未来企业办公又是重头戏,这些能促进房价增长的有利条件都已具备,而且香洲又在进行一系列的旧城改造,香洲的房产在未来会是一个很大的需求点。




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